英國樓分析工具-人口數據篇和罪案率

英國樓分析工具-地區人口統計數據及罪案率查詢

英國樓分析工具-人口數據篇和罪案率
工具1-https://www.streetcheck.co.uk/

分析英國樓盤時,我們往往會被樓盤的廣告及賣點吸引到,

「下一個市中心」、

「低水潛力地區」

大家都見慣見熟,但買樓三大重點始終都係「Location」、「Location」、「Location」,樓盤所在地區的人口統計數據以及罪案率會大大影響樓盤的價值,所以以下內容會教大家如何查詢樓盤的相關資料。

在分析地區人口統計數據上,我們推介Streetcheck(https://www.streetcheck.co.uk/)這個網站。

他可以詳細列出當區房屋、人口、教育程度、種族、宗教、職業以及罪案數據,數據均來自英國最近一次的人口普查以及警方網站,頗具參考價值,現在就讓我們示範一下這個網站的使用方法。

網站首頁非常簡單,我們只需要輸入樓盤的郵政編號(Postcode),這個編號一般都會在樓盤的網站或售樓書的Factsheet中找到,以下我們會以郵政編號「E14 0LL」作示範,輸入後按「Search」。

搜尋結果的首頁為所選Postcode的地區簡介(Summary),接下來會進入大家最希望了解的資訊

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(3)

房屋(Housing)
本頁提供了當區的最近交易紀錄、房屋類型、房屋使用權以及每戶人數數據

最近交易紀錄
只要按進「View House Sale Prices」,就可以查閱該Postcode的二手市場交易紀錄

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(4)
英國樓分析工具使用教學-streetcheck(5)
英國樓分析工具使用教學-streetcheck(6)

房屋類型

提供了獨立屋(Detached)、半獨立屋(Semi-Detached)、排屋(Terraced)以及多層住宅(Flat)等數量,以了解區內的房屋供應。

除了英國物業的簡單資料外,在Rightmove內還可看到關於租約的資料,也可看到物業的周邊設施,例如交通和學校的資料。

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(7)

房屋使用權

提供了不同的業權資料,例如公營及私營房屋的比例,以下圖為例,該區以公營及資助房屋為主。

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每戶人數

每戶人數可以讓我們了解該區是以單身還是家庭客較多,從而得知多少房的物業受歡迎。

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(9)

居民(People)

本部分可以幫助大家從社會地位、性別、年齡層、婚姻狀況、健康及教育程度作分析,讓大家了解到日後潛在鄰居或租客的質素,以下圖為例,該區比較多基層工人居住

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(10)

文化(Culture)

本部分可以幫助大家從種族、出生地、國籍、信仰作分析,讓大家了解到日後潛在鄰居或租客的質素,以下圖為例,該區比較多孟加拉人聚居

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(11)

就業狀況(Employment)

本部分分析了當區居民的就業狀況及行業,總而可以估計到潛在鄰居或租客的收入水平

罪案(Crime)

本部分提供了該Postcode最近一個月的罪案舉報數量

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(14)

進入「View Latest Crime in (Postcode)」,可以看到舉報種類以及發生地點

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(15)

進入「Website」會進入到當地警方官網,可以看到該區與該郡及全倫敦的罪案率比較

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(16)

附近配套(Nearby)

本部分提供了該區附近的地鐵站、醫院、診所、學校等位置

英國樓分析工具使用教學-streetcheck(17)

利用Streetcheck這個網站的強大數據庫,大家很容易就可以了解到心儀樓盤的所在地區是否合乎你預期。

英國樓分析工具-英國樓價篇

英國樓分析工具-英國樓價篇

英國樓分析工具-樓價篇

英國樓價近年於低息及寬鬆經濟措施的環境下水漲船高,除首都倫敦外,英國各地城市亦有顯著升幅,導致發展商和二手樓業主標價都不斷上調。

因此,學會如何判斷一個樓盤是否物有所值是非常重要。

其實網上都有不少網站可以幫助大家評估心儀樓盤的樓價是否合理,例如Rightmove和Zoopla。

以下我們會以Rightmove為例向大家示範如何為樓盤評估。

比較附近新樓盤價格

在比較前,我們必須要先得知樓盤的郵政編號(Postcode),這個編號一般都會在樓盤的網站或售樓書的Factsheet中找到。

以以下這個目前在香港發售的倫敦樓盤A為例,郵政編號「E14 0LL」可以直接在樓盤官網首頁找到。

英國樓分析工具使用教學-postcode

獲得Postcode後,便可以前往Rightmove的首頁,由於這個樓盤是全新樓盤,所以選擇「Buy」裏面的「New homes for sale」。

英國樓分析工具使用教學-rightmove(6)

然後在搜尋欄輸入樓盤的Postcode「E14 0LL」,然後按Start Search。

英國樓分析工具使用教學-rightmove(7)

在這個介面裏,可以選擇不同的搜尋條件

 

第一項「Search radius」,預設顯示為「This postcode only」,由於在同一個postcode裏大多數時候都只有一個樓盤,這時候我們便可以擴大一點搜尋範圍,以便找到附近的新樓盤作比較

 

第二項「Property type」,由於樓盤屬於Apartment,我們會選擇「Flats/Apartments」

 

第三項「Price Range」,由於我們想比較區內不同樓盤的價格,所以建議不用設範圍

 

第四項「Added to site」,代表樓盤什麼時候被放到市場上,在比較新盤的情況下一般選擇「Anytime」

 

第五項「No. of bedrooms」,我們今次會比較2房單位的價錢

 

然後按「Find properties」

在搜尋結果裏面,大家可以選擇List或Map以方便自己比較

英國樓分析工具使用教學-rightmove(9)

今次會以Map作示範,只要按下圖中的橙色點,就可以看到區內不同的2房單位的價格。

以這個樓盤為例,區內有六個2房單位屬於樓盤A,單位價格介乎56-67萬英鎊。

另外有兩個2房單位屬於樓盤B,單位價格介乎50-61萬英鎊,從中大家便可以得知心儀樓盤與市場價格的比較。

當然,以上方法只能作為參考之用,因為評估價格是否合理,並不能單單比較兩個樓盤在市場放售的價格,還有其他因素會對樓價有影響。

當中包括:

1)發展商規模及背景

2)樓層

3)坐向

4)土地使用權期限

5)收樓年期

6)交通生活配套等等

都有機會影響到樓盤的價值。

如果想再深入了解當區樓價,可以同時間比較二手樓價格,看看新樓盤會否比二手樓盤差一截,相信以上方法可以幫助大家為心儀樓盤作出一個初步評估。

英國樓分析工具-租金回報篇

英國樓分析工具-租金回報篇

英國樓分析工具-租金回報篇

如果想在英國買樓收租,租金回報必定是首要考慮因素,而英國房地產的資料相當透明,你可以用以下網站去進行收租回報估算。

目錄

英國樓分析工具使用教學

工具1-https://www.portico.com/yields

 

Portico在2021年被Leaders Romans Group收購,是一間英國大型的物業管理公司,已在倫敦開設了15間辦公室。

網站除了可以找到各區的租金和樓價外,還提供物業管理的服務。

分析租金回報步驟

步驟一:

點選RENT,並在Location中輸入Postcode

英國樓分析工具使用教學-portico

步驟二:

在Google map或在樓盤宣傳文件中找出心水樓盤的Postcode

步驟三:

將Postcode貼上

然後便可找到該地區的租金,不過需要注意,如果你選擇的是樓花,現時租金情況並不能反映實際回報,所以當你進行比較時必須注意租金回報只是參考,很多因素會影響租金。

工具2-https://www.rightmove.co.uk/

 

Rightmove是英國第一大的房地產搜尋網站,亦是上市公司。網站內容包括房屋租賃、房屋買賣、尋找房地產經紀、關於英國房地產的分析和報告訴等等

分析租金回報步驟

步驟一:

基本上和Portico的步驟差不多,首先點選Property to rent

步驟二:

 

將Postcode貼上

英國樓分析工具使用教學-rightmove(2)

步驟三:

 

可跟據自己的需求進一步調整搜尋結果,例如範圍、價錢、睡房數量等等。

英國樓分析工具使用教學-rightmove(3)

步驟四:

 

尋找類似單位並進行對比,假如你心目中的物業是Studio,便可點選類似的類型進一步分析該區平均租金。

除Rightmove外,英國還有另一個大型房地產網站Zoopla (http://www.zoopla.co.uk),而功能和用法上也大同小異,整體來說Rightmove和Zoopla的資料會比Portico齊全。

除了英國物業的簡單資料外,在Rightmove內還可看到關於租約的資料,也可看到物業的周邊設施,例如交通和學校的資料。

Zoopla更可看到該物業的過往數據,包括Listing history和該區平均租金。

英國樓分析工具使用教學-zoopla

而部分樓盤更設有正實影片參考。

英國樓分析工具使用教學-zoopla(2)

英國樓分析工具-校區

英國樓分析工具介紹-校區

英國樓分析工具-校網

教育設施會直接影響房屋的需求和樓價,而好的校網可以確保物業有競爭力。所以下文將會介紹多個免費工具去幫助各位尋找合適的英國校區!

目錄

英國學校介紹

英國的學校可以簡單分為公立和私立,當中公立學校又可細分出「重點中學」,grammar schools,與「現代中學」,Secondary modern schools。

Grammar school一向專注於學術教育,普遍認為入大學機會率較高,全英總共有163間。

部分Grammar school分佈

地區
數量
Kent
32
Lincolnshire
15
Buckinghamshire
13
Birmingham
8
Trafford
7
Gloucestershire
7
Wirral
6
Medway
6
Warwickshire
5
Sutton
5
Lancashire
4
Essex
4
Southend-on-sea
4
Slough
4

詳細可利用以下GRAMMAR SCHOOL 搜尋器查看各地區的分佈:

只要在網站中輸入搜尋位置,並且在“學校種類” 內選擇 “Grammar School”,就可找到相關資料。

GRAMMAR SCHOOL 搜尋器

英國樓分析工具使用教學

工具1-https://admissionsday.co.uk

可分為收費版和免費版,免費版已經可以看到各學校的Ofsted Rating和學校平均成績。

根據以下幾個步驟便可找到不同學校的資料:

1)輸入搜尋位置後選擇State (公立學校) 或者 Independence (私立學校),之後再選擇小學或中學。

2)選擇不同的rated

英國根據不同學校的表現、老師教學態度、學生學習態度等因素去分為四個等級,分別是outstanding/good/ requires improvement/ inadequate

3)查看學校的資料

英國樓分析工具使用教學-admissionsday
英國樓分析工具使用教學-admissionsday(2)

不過admissionsday.co.hk並不能提供Catchment area的資料。

Catchment相等於香港的校網,不過英國的Catchment area每年都有機會不同,所以如果你心目中的樓盤是屬於多間Grammar School的Catchment area,樓盤的升值潛力便會提高。

要查看Catchment area就要用以下工具。

工具2-https://www.locrating.com/

 

比Admissionsday有更多資料提供,除了Ofsted Rating、成績外,還可看到Catchment Area和收生情況。

使用的步驟和Admissionsday類似,但是可直接看到相關學校的Catchment Area。

Catchment Area中,可看到最近和最遠的收生範圍,不過免費版只可看到今年的程況,並沒有以往的資料。

工具3-https://www.goodschoolsguide.co.uk/

 

這是英國的官方網站,資料更詳細,而且Catchment Area更可細分不同街道。

輸入搜尋位置或學校名稱後再點選Catchment Area。

英國樓分析工具使用教學-goodschoolsguide(2)

點選Catchment Area後就可看到地圖顯示不同顏色,紅色代表居住在該區的居民較易獲取入學資格。

如果你的目標並不單純是買樓收租,而是為小朋友選擇心儀學校,就可用以下工具來查看學校的詳細資料。

工具4-https://get-information-schools.service.gov.uk/Search

 

資料包括Ofsted Rating、學校平均成績、現時收生情況等等

英國樓分析工具使用教學-get-information-schools.service.gov.uk
英國樓分析工具使用教學-get-information-schools.service.gov.uk(2)

【英國樓市報告2022年5月】 5月份房地產平均價格比疫情前高出 55,000 英鎊,並連續4個月打破紀錄

【英國樓市報告2022年5月】

5月份房地產平均價格比疫情前高出 55,000 英鎊,

並連續4個月打破紀錄

【英國樓市報告2022年5月】 5月份房地產平均價格比疫情前高出 55,000 英鎊,並連續4個月打破紀錄

目前市場上的物業平均價格已經連續4個月打破紀錄,創下 367,501 英鎊的歷史新高,按月上升 2.1%(+7,400 英鎊)。
英國過去兩年平均房屋叫價上漲了 55,000 英鎊以上,對比起疫情前的兩年,僅上漲了 6,000 英鎊。

目前樓市活動水平依然強勁

儘管有跡象顯示熾熱的房地產市場慢慢開始緩和,但目前樓市活動水平依然強勁,顯著高於疫情前:

本月聯繫地產經紀的買家數量比 2019 年高出 31%,但與上年同期比較卻下降 了14%

在市場交投熾熱的影響下,市場上的物業數量與去年相比下降了 16%,與 2019 年相比下降 55%,兩房和三房的半獨立屋目前最受追捧

與 2019 年同期相比,今年迄今的房地產成交量增加了 12%,與 2021 年相比下降 了17%

【5月份房地產平均價格比疫情前高出 55,000 英鎊,並連續4個月打破紀錄】

利率上升有沒有影響首次置業買家的承擔能力?

在連續四次加息後,平均每月的按揭還款額又回到了高於租金的水平,但可以留意的是,近年有紀錄以來的低息環境使按揭還款額僅比十年前高出 11%,而租金則高出 40%
單身首次置業買家受到的打擊最大,他們現在的首期預算需要上升至 34% ,而十年前的首期只是25%

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【英國樓盤】 |全國平均房價現在超過 250,000 英鎊

【英國樓盤】 |全國平均房價現在超過 250,000 英鎊

全國平均房價現在超過 250,000 英鎊

根據 Nationwide 的數據,在去年價格上漲 9.9% 之後,英國物業價格首次超過 250,000 英鎊。

 

建築協會表示,10 月份的平均物業價格為 250,311 英鎊,環比上漲 0.7%。

 

但官方預測人士表示,房價上漲的步伐將放緩。

房地產經紀人 Fine & Country 的董事總經理尼基史蒂文森指出:「物業市場的動態可能會再次緩慢轉變,但繁榮仍未結束。」

【英國樓盤】 |全國平均房價現在超過 250,000 英鎊

疫情流行間的需求

事實上,市場上的買家偏好發生變化,他們正在尋找更多的同時有室內外的空間,英國房價在過去 18 個月大幅上漲,但這些物業在市場上並不充足。

 

這導致了某些地區的潛在買家的激烈競爭,尤其是在農村和沿海地區。

 

部長們曾推出了印花稅假期以及低廉的借貸成本,市場也受到該稅收優惠政策的影響。

 

由於這些稅收優惠現在已經結束,人們普遍猜測抵押貸款利率將從近期的超低水平上升。

【想買海外樓?】

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加息對你意味著什麼

英國房價暴漲的中心
凱投宏觀房地產經濟學家 Andrew Wishart 表示:「我們預計,在抵押貸款利率逐步上昇在 2022 年下半年剎車之前,房價將在短期內繼續超出預期。」

 

而星期四英國央行利率決定的結果將是影響未來幾個月房價的一個因素。

 

全國首席經濟學家羅伯特加德納指出「前景仍然極其不確定。」

 

「如果勞動力市場保持彈性,未來幾個月的情況可能會保持相當活躍——尤其是在市場繼續保持動力並且住房偏好有持續變化的空間的情況下。」

【英國樓盤】 |全國平均房價現在超過 250,000 英鎊

政府的官方獨立預測機構表示,未來幾年房價將繼續上漲,但增長速度會放緩。

這意味著潛在的首次購房者如果想買房,將面臨另一個困難時期,尤其是在藉貸成本上升的情況下。

OBR現在預測今年房價將比去年同期上漲8.6%。它表示,年增長率將在 2022 年放緩至 3.2%,然後在 2023 年進一步減速至 0.9%。

 

緊隨其後的是 2024 年增長 1.9%,2025 年增長 2.9%,2026 年增長 3.5%,儘管長期預測更難準確。

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海外物業 | 英國樓價強勁 年增長率最低7.5%

《2021年8月份英國樓價指數》

英國整體樓價在截至 2021 年 8 月的一年中上漲了 10.6%,高於 2021 年 7 月的 8.5%。在非季節性調整的基礎上,英國整體的平均樓價在 2021 年 7 月至 8 月期間上漲了 2.9%,而漲幅為上年同期(2020 年 7 月和 8 月)為 1%。

《2021年8月份英國房價指數》

英國房地產交易統計數據顯示,2021 年 8 月,經季節性調整後,樓價 40,000 英鎊或以上的住宅物業的估計交易數量為 98,300。這比一年前高出 20.9%。 2021 年 7 月至 8 月期間,英國交易量經季節性調整後增長了 32.0%,此前交易量在 2021 年 6 月創下歷史新高,隨後在 7 月有所下降。

《2021年8月份英國房價指數》

英格蘭地區樓價

在英格蘭,8 月份的數據顯示,自 2021 年 7 月以來,樓價平均上漲了 3.2%。9.8% 的年樓價上漲使平均房產價值達到 280,921 英鎊。

英格蘭8月份的區域樓價數據概況:

地區
月度價格漲幅
倫敦
5.6%
約克郡和亨伯
1.5%

倫敦的月度漲幅最大,為 5.6%
約克郡和亨伯的月度價格漲幅最低,為 1.5%

地區
年度價格漲幅
倫敦
7.5%
東北地區
13.3%

東北地區的樓價增長最為強勁,截至 2021 年 8 月的一年中,樓價上漲了 13.3%。

倫敦的年增長率最低,截至 2021 年 8 月的一年中,樓價上漲了 7.5%。

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